Agibilità e sicurezza in casa

Un documento attestante la sussistenza di condizioni di sicurezza, igiene e salubrità di un immobile è il certificato di agibilità.

In questo articolo si riportano i dettagli riguardo la richiesta di tale certificato, la normativa in materia di sicurezza degli impianti installati e i documenti necessari per la sicurezza.

Agibilità e sicurezza in casa: perché sono importanti

I certificati di agibilità e abitabilità facevano parte della documentazione rilasciata dal Comune di appartenenza dell’immobile, comprovante la sussistenza di determinati standards igienico-sanitari e di sicurezza e garanzia dell’osservanza di specifiche prescrizioni edilizie in base alla normativa vigente al momento della costruzione o dei lavori di ristrutturazione.

Il certificato di abitabilità riguardava di regola la casa a uso di civile abitazione mentre quello di agibilità era richiesto per tutte le altre costruzioni destinate a uso non abitativo (es. uffici, esercizi pubblici e commerciali).
A partire dal 2001 il legislatore ha fatto chiarezza tra i due certificati completando l’opera nel 2016 e unificando i due concetti nel termine omnicomprensivo di agibilità.
Il D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 “Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” prevede che il certificato di agibilità debba essere richiesto solo per:

1. le nuove costruzioni (realizzate successivamente al 30/06/2003, data dell’effettiva entrata in vigore del T.U.);
2. le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
3. gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità.

Con riferimento a detti interventi, la mancata richiesta di rilascio del certificato di agibilità comporta una sanzione amministrativa pecuniaria.
Le documentazioni indispensabili da allegare per la richiesta del certificato sono:

• accatastamento;
• certificato di collaudo statico;
• dichiarazione del direttore dei lavori di conformità dell’opera di progetto approvato a firma del richiedente, nonché l’avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;
• dichiarazione conformità o collaudo impianti;
• dichiarazione conformità rispetto alla normativa sulle barriere architettoniche.
Riguardo il superamento delle barriere architettoniche i controlli previsti riguardano più fronti e in caso di edifici privati aperti al pubblico prevedono sanzioni per il progettista, il direttore dei lavori, il tecnico del Comune degli accertamenti per l’agibilità ed il collaudatore, ciascuno per la propria competenza. Infine la normativa vigente arriva a indicare la possibilità, in caso l’opera risulti “inutilizzabile” da parte di persone con disabilità, di dichiarare l’opera inagibile.

Il certificato di agibilità è oggi sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità (SCA) ai sensi dell’art.3 del D.Lgs. n. 222/2016.
Non sussiste invece alcun obbligo di richiesta (e consegna) del certificato di agibilità per le vecchie costruzioni (quindi precedenti al 30/06/2003) che non siano state oggetto di un “rilevante” intervento edilizio (come indicato nell’art. 24).
Né il Testo Unico (ormai unica normativa nazionale di riferimento in materia), nè la Legge 47/1985 “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia” riferiscono del ruolo del certificato di agibilità in rapporto all’atto notarile di acquisto di un immobile che pertanto non risulta condizione prevista da contratto e/o fattore che incida sulla compravendita immobiliare.
Nessuna norma regola quindi le conseguenze della mancanza del certificato di agibilità al momento della stipula dell’atto notarile.

Una casa di abitazione deve avere caratteristiche di agibilità tali da renderla idonea ad essere vissuta, e ciò è tanto vero che l’assenza del certificato di agibilità, o meglio l’assenza delle caratteristiche di idoneità prescritte per legge, può legittimare la richiesta di risoluzione del contratto.
Riassumendo, l’agibilità indica il rispetto da parte dell’immobile delle normative, nazionali e locali (regionali, provinciali, comunali), riguardanti la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati.
L’agilità viene rilasciata relativamente a quanto presente nelle autorizzazioni del permesso per costruire (o precedente concessione/licenza edilizia) e nelle successive varianti al permesso di costruire (concessione/licenza edilizia).

Contrariamente un procedimento per l’abuso edilizio è volto a sanzionare l’attività urbanistico-edilizia realizzata non in conformità alle norme di legge e di regolamento.
La procedura per ottenere l’agibilità prevede il rilascio del certificato coinvolgendo il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale da richiedere ogni volta che l’immobile sia oggetto dei seguenti interventi: a) nuove costruzioni; b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di agibilità dell’immobile. E’ bene evidenziare che colui che abbia un edificio interessato da questi interventi deve chiedere il rilascio del certificato di agibilità e la domanda deve essere corredata con tutta la documentazione prevista dalla legge; tra questa documentazione rivestono particolare importanza la certificazione degli impianti rilasciata dalle imprese installatrici, e, ove previsto, il certificato di conformità alle norme antisismiche.
Ai fini del rilascio del certificato di agibilità assumono, pertanto, rilievo tutti gli aspetti (sicurezza, di igiene e salubrità, risparmio energetico), che concorrono a rendere utilizzabile l’opera. Nel caso della realizzazione di opere in cemento armato, l’obbligo in capo al singolo Comune è sempre stato previsto dalle varie disposizioni succedutesi nel tempo di verificare la sussistenza del certificato di collaudo statico.

In caso di lavori di ristrutturazione, come ad esempio modifica della distribuzione interna dell’unità immobiliare, cambio di destinazione d’uso, creazione di nuove superfici, è necessario effettuare un aggiornamento catastale o variazione.
L’aggiornamento catastale deve essere presentato prima della fine lavori dichiarata da un professionista abilitato al Comune (asseverando che le opere realizzate sono conformi al Regolamento Edilizio, ecc.). La nuova planimetria catastale andrà poi allegata nell’eventuale certificato di agibilità, oggi Segnalazione certificata di agibilità. In caso di mancato deposito della variazione per i 5 anni successivi all’inadempienza si è esposti a sanzioni che si prescriveranno al termine di questo periodo.
Altro documento indispensabile per un immobile è la certificazione energetica. Con l’approvazione del Decreto legislativo n. 192 del 2005 è stata recepita in Italia la normativa comunitaria relativa al rendimento energetico. Tale decreto, successivamente modificato e integrato con il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 26 giugno 2009, persegue “il miglioramento della prestazione energetica degli edifici tenendo conto delle condizioni locali e climatiche esterne, nonché delle prescrizioni relative al clima degli ambienti interni e all’efficacia sotto il profilo dei costi.”.

Premesso che la normativa si applica integralmente solo in quelle Regioni o Province Autonome che non abbiano adottato una propria specifica disciplina di recepimento della nuova Direttiva 2010/31/UE, la normativa nazionale impone la certificazione energetica degli edifici, ovvero l’attestazione in merito alle caratteristiche di consumo energetico degli edifici nel loro complesso. La disciplina in materia ha stabilito un vero e proprio obbligo di dotazione del c.d. attestato di prestazione energetica (APE, che ha sostituito il precedente attestato di certificazione energetica, ACE) per gli edifici che comportino un consumo energetico.

L’APE è essenzialmente uno strumento di informazione sulle qualità energetiche dell’edificio, comprendente gli aspetti che influenzano tali qualità, come gli impianti termici e sanitari, di condizionamento e climatizzazione, ecc. L’attestato di prestazione energetica ha una durata di 10 anni e attribuisce all’edificio una specifica classe di efficienza energetica (“A+” indica la classe di maggior efficienza e “G” quella più scadente); esso deve essere rilasciato da un certificatore qualificato che sia terzo indipendente rispetto alla proprietà o al costruttore.

Normativa in materia di sicurezza degli impianti

Con il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 22 gennaio 2008 n. 37 è stata riformulata la disciplina in materia di attività di installazione degli impianti all’interno di edifici.
Il D.M. 37/2008, evoluzione della precedente Legge 46/90, disciplina la realizzazione, manutenzione, e progettazione degli impianti negli edifici e ha disposto che determinati impianti esistenti negli edifici, (tra gli altri gli impianti radiotelevisivi, gli impianti elettrici, gli impianti idrosanitari e termici, gli impianti per l’utilizzazione del gas, e tutti gli altri impianti elencati nell’art. 1 del decreto), a prescindere dalla tipologia e dalla destinazione d’uso dei fabbricati ed a prescindere dall’epoca di costruzione degli stessi, devono essere sottoposti ad idonee procedure intese a garantire la costruzione e l’installazione degli stessi a regola d’arte nonché l’utilizzazione di materiali dotati di meccanismi di sicurezza.

La documentazione necessaria per la sicurezza

Le ditte installatrici, al termine dei lavori, devono rilasciare al committente apposita dichiarazione di conformità degli impianti installati (art. 7 del D.M. 37/2008). Tali dichiarazioni di conformità sono per i fabbricati di nuova costruzione condizione indispensabile per il rilascio del certificato di agibilità (art. 9 del D.M. 37/2008). Nel caso in cui la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile tale atto è sostituito, per i soli impianti eseguiti prima del 27 marzo 2008, da una dichiarazione di rispondenza (DIRI) (art. 7 ultimo comma del D.M. 37/2008), resa da un soggetto in possesso dei requisiti di legge, nella quale lo stesso attesta che, in esito a sopralluogo ed accertamenti, gli impianti sono conformi alla normativa in vigore al momento della loro realizzazione.

Come riportato sopra, il rilascio del certificato di agibilità presuppone che la domanda sia corredata, tra gli altri, dalla certificazione di conformità degli impianti.

Si tratta di attestazioni rilasciate da professionista abilitato che guida i lavori e certifica che gli impianti dell’immobile (impianto elettrico, impianto idrosanitario e termico, impianto per l’utilizzazione del gas, ecc.) sono conformi alle norme di sicurezza vigenti al momento della realizzazione degli stessi. Si tratta pertanto di certificazioni indispensabili, visto che indicano il grado di sicurezza che caratterizza l’edificio, o meglio, i suoi impianti.

Si specifica che gli impianti in realtà devono essere conformi alla normativa in vigore al momento della loro realizzazione, ma con una distinzione: gli impianti elettrici delle abitazioni realizzati prima del 13 marzo 1990 si considerano “conformi” se dotati di “sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all’origine dell’impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA.”. In termini pratici essi devono avere la c.d. messa a terra e l’installazione del c.d. “salvavita“. Diversamente, gli impianti realizzati dopo il 13 marzo 1990 devono essere obbligatoriamente conformi alla normativa in vigore al momento della loro realizzazione.

Tali certificati vengono rilasciati normalmente da imprese abilitate a installare gli impianti, e in particolare il loro titolare o legale rappresentante o tecnico abilitato che siano però in possesso dei requisiti previsti dalla legge. Quando si realizza un nuovo impianto o quando lo si rinnova, la legge prevede che sia redatto un progetto da parte di un professionista iscritto al relativo albo professionale o dal responsabile tecnico dell’impresa, a seconda dell’impianto che deve essere realizzato. Ovviamente il progetto deve prevedere un impianto che sia conforme alle normative di sicurezza (UNI e CEI) vigenti in quel momento; l’installatore dovrà poi procedere alla realizzazione secondo le prescrizioni del progetto e, al termine dei lavori, rilasciare il certificato di conformità.